遇到房价上涨,卖房人强行违约,买房人该如何维权?

北京擅长打房产官司的王建律师为大家答疑解惑：

　随着二手房市场房价涨了又涨，二手房买卖合同纠纷案件也随之增多，不少签了合同的卖房者为了卖出更好的价钱，不惜选择毁约，如何能够巧妙躲开毁约合理维权呢?

　　近日，接到不少二手房违约案件，双方签订《存量房买卖合同》,约定蒋先生将名下一套房屋出售给金女士,并对房屋出售价格,付款期限和付款方式以及违约责任均作了明确约定。令金女士没有想到的是,合同签了,定金付了,税款交了, 蒋先生却反悔了。因为他觉得房价涨幅明显,要提价。就在金女士犹豫时, 蒋先生私下将房屋过户给出价更高的买房人了。于是,金女士要求蒋先生承担违约责任以及赔偿经济损失,但对方不予理睬。金女士气不过,将对方告上法庭。

　　法院审理认为,金女士与蒋先生签订的《存量房买卖合同》真实、有效,系双方真实意思表示,双方应当按照合同的约定履行各自应负担的义务。由于目前涉案房屋已被卖给案外人,金女士与蒋先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能,合同目的也无法实现。法院支持金女士诉请解除合同,判决蒋先生返还原告金女士定金,协助其办理契税的退税手续。

　　北京擅长打房产官司的王建律师认为,在现有房价大幅上涨的情况下,出卖方出于趋利避害考虑,才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为,是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”因此对于出卖方故意违约,并要求解除合同的行为并不受法律保护,合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。

　　北京擅长打房产官司的王建律师建议,买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式,增加违约成本,促进诚信交易。购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全,房屋产权是否明晰,避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险;其次要注意交易房屋是否在租,因为房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同;最后要在签订合同时明确约定,对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。

　　王建律师还提醒,购房者在通过中介公司购房时,应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解,并且在获悉相关房源信息后,不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高,可与中介公司或经纪人进行协商,切勿“私下成交”,否则将承担支付违约金的法律后果。

　　对于善意买受人,又该如何避免房屋出卖方恶意违约?王律师认为,可以在购房合同或补充条款中明确约定,如出卖方拒不办理过户,或者因出卖方导致合同无法履行,除向买受人返还全部购房款外,出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。若是买受人不愿解除合同,应及时向法院申请诉前保全涉案房产,同时提起诉讼,要求继续履行合同,如无法诉前保全,则应申请诉讼保全,以防止出卖人恶意转移房产,或者将涉案房产“一物二卖”,提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况,而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分,或者买受人主张损失的证据不足,则会出现司法不予采信的可能。